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태영건설이 부도가 날지도 모른다는 소식에 많은 분들이 깜짝 놀라셨을 겁니다.
작년부터 건설 업계가 많이 안 좋아졌고 김진태 사태와 날이 갈수록 악화되는 자금 흐름에 많은 건설 업계가 부도를 내고 있는 현실입니다.
태영 건설의 부도와 내 아파트 건설사가 부도가 나면? 에 대해서 써보도록 하겠습니다.
태영 건설 부도
태영건설의 여의도 본사(옛 SBS 사옥) 담보대출이 신용등급 강등 수준에 따라 기한이익상실(EOD·대출 만기 전 자금 회수 요구)에 들어갈 수 있는 것으로 확인됐습니다.
11월 말 기준 태영건설의 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무는 약 2조 5000억 원에 달합니다. 올해 3·4분기 연결 기준 부채비율도 478.7%에 이른다고 합니다. 보통 건설업계에선 부채비율이 200%가 넘어가면 재정 건전성을 나쁘게 인식한다고 합니다.
투자은행 업계에 따르면 태영건설 본사사옥 담보대출 기한의 이익 상실 사유로 대출기간인 1년 동안 태영건설의 회사채 등급이 BBB- 이하로 하락을 추진한다고 합니다.
이 기간 동안 태영건설의 회사채 등급이 BBB0 이하 또는 기업어음등급 A3 이하로 하락하면 대출금리는 1% 높아집니다.
태영건설 본사 사옥 대출의 EOD 조건으론 태영건설의 부도사유(처산, 회생절차, 파산절차, 기업구조조정 등)도 해당된다고 합니다.
앞서 태영건설은 9월에도 유동성 악화 논란을 겪기도 했습니다.
태영건설은 올해 들어 1조 원 이상의 차입을 단행하며 유동성을 확보해 왔습니다 다.
올해 1·4분기 지주사인 티와이홀딩스로부터 4000억 원의 자금 대여와 한국투자증권과 금융 조달 상품 협약 체결(2800억 원), 사모사채 1000억 원 발행 등을 통해 자금을 조달했습니다.
이번엔 하나증권과 KB증권으로부터 본사 사옥을 담보로 1900억 원을 확보키도 했습니다.
하지만 태영건설의 미청구공사(건설사가 발주처로부터 아직 청구하지 못한 공사 금액)가 복병이다. 건설사는 준공 단계에서 미청구공사비를 정산받는데, 만약 회수가 늦어지거나 불발되면 고스란히 손실로 남습니다.
태영건설의 미청구공사 규모는 2019년 2036억 원, 2020년 2182억 원, 2021년 2263억 원, 2022년 3388억 원, 2023년 6월 4104억 원 순으로 급증했습니다.
올해 6월 기준 미청구공사의 매출액 대비 비율은 25.5%로, 자기 자본 대비 비율은 43.1%까지 늘었습니다.
내 아파트 건설사가 부도가 나면?
그렇다면 아파트를 짓는 건설사가 회생 절차에 들어가거나 파산하면 어떻게 될까요?
이때는 사업주체가 새 시공사를 선정해 공사를 이어가면 되는데 이 작업이 가장 큰 난관이라고 합니다.
사업성이 좋은 곳이라면 건설사들이 앞다퉈 뛰어들겠지만 부도가 날 만큼 빈약한 건설사가 맡았던 사업장은 애초 높은 이익을 기대하기 어려운 경우가 태반이라고 합니다.
건설업계 관계자는 “지금도 할 게 없어서가 아니라 수익성 때문에 안 들어가는 분위기”라며 “기본적으로 웬만한 건설사들은 기존 시공사가 부도로 빠진 사업장에 대신 들어가는 걸 꺼리기 때문에 시공사를 다시 선정하기가 굉장히 어렵다”라고 말했습니다.
다른 건설사 아파트를 물려받아 짓는 것 자체에 대한 거부감도 큽니다.
업계 관계자는 “자기 브랜드가 있는 건설사들이 남이 짓던 아파트 공사로 이익을 남긴다는 것도 모양새가 이상하고, 기존에 어떻게 지었을지도 모르는데 거기에 대한 하자까지 다 떠안아야 하는 문제도 있다”라고 설명했습니다. 그는 “LH나 SH 브랜드를 달고 짓거나 아예 브랜드가 없는 경우라면 모르겠지만 민간임대 아파트 짓는 정도의 건설사들만 해도 그런 사업지는 안 받을 것”이라고 말했습니다.
또 기술적인 문제도 있습니다.
건설사마다 자사 아파트 건축에 대한 가이드라인이 있는데 골조 공사만 끝나도 이런 기준을 사후적으로 충족시키는 게 거의 불가능하다고 합니다.
업계 관계자는 “골조 공사 단계에서 이미 마감에 필요한 부분이 상당 부분 반영된다”며 “예를 들어 창문 옆에 살짝 ‘면치기’(비스듬하게 각을 만드는 작업)를 한다든가 각 회사 기준으로 단열이 들어가야 하는 부분을 파놓는다든가 하는 노하우가 골조에 다 들어가 있다”라고 말했습니다.
그는 “공사를 아주 처음부터 시작한다면 얘기가 좀 다르겠지만 시공하던 건 들어가기가 더 어렵다”라고 덧붙였습니다.
그래서 시공사발 공사 중단 상태가 3개월을 넘기면 분양계약자들은 주택도시보증공사(HUG)에 분양이행과 환급이행 중 선택할 수 있게 해 달라는 ‘이행청구’를 할 수 있습니다. 이후 절차는 사업주체 부도 등으로 보증사고가 났을 때와 같습니다.
주택도시보증공사 HUG
일반적으로 아파트를 30 가구 이상 지어 분양하는 사업은 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 섭니다.
이런 단지는 부동산 개발사나 조합 등 사업주체가 부도를 선언하거나 파산하면 ‘보증사고’로 보고 HUG가 사업 권한과 책임을 넘겨받습니다.
사업주체가 사업을 포기하는 경우도 마찬가지입니다. 이때 이 아파트가 이미 분양돼 입주예정자가 있는 경우 아파트를 끝까지 지어서 집을 받을지(분양이행), 그동안 낸 분양대금을 돌려받을지(환급이행) 선택하도록 합니다.
HUG는 원칙적으로 분양이행을 하되 보증채권자인 아파트 계약자의 3분의 2 이상이 원하면 환불로 진행하고 사업장은 매각합니다.
보증사고 시점에 아파트가 80% 이상 올라간 상태라면 계약자들에게 따로 묻지 않고 분양이행으로 갑니다. 회생 절차를 시작한 사업주체가 사업을 계속 맡겠다고 하고 실제 그럴 능력이 있는 경우에도 마찬가지입니다.
대부분 그냥 지나치는 문구지만 입주자모집공고문에는 ‘분양계약자는 사업주체의 부도, 파산 등으로 보증사고가 발생하면 사업주체를 주택도시보증공사로 변경되는 데 동의하는 것으로 본다’고 명시돼 있다고 합니다.
글을 마치며
건설계의 큰손인 태영건설이 부도가 날지도 모른다는 소문이 퍼지자 태영건설은 자금난 소문을 재차 부인하였습니다. 그룹사를 통해 지원을 받았다고 합니다.
하지만 계속되는 경기 침체로 국민들은 불안에 떨고 있습니다.
과연 태영건설이 sbs지분을 팔게 될 것인지 부도가 날 것인지 귀추가 주목되고 있습니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
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